S p r á v a
o výsledku kontroly
V súlade s oprávnením podľa zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších zmien a doplnkov vykonal Útvar hlavného kontrolóra Mesta Košice v čase od 03.05.2011 do 08.06.2011 kontrolu nájomných zmlúv z hľadiska uvádzania účelu, na ktoré sa priestory prenajímali, zaradenia do kategórie z hľadiska lokality a výšky nájomného v zmysle dodržiavania všeobecne záväzných právnych predpisov vrátane všeobecne záväzných nariadení mesta Košice v spoločnosti Správa majetku mesta Košice, s.r.o. so sídlom Hlavná č.68 v Košiciach. 
Kontrola bola vykonaná v zmysle zákona č. 502/2001 Z. z. o finančnej kontrole a vnútornom audite. 
Kontrolou bolo zistené:
1.	Zverený majetok mesta Košice
Mesto Košice uzatvorilo so svojou spoločnosťou Správa majetku mesta Košice, s.r.o. 
(ďalej SMMK) 28 zmlúv, z toho 25 zmlúv o nájme a výkone správy a 3 zmluvy o zverení nehnuteľného majetku do správy. 
Uzatvorené zmluvy o nájme a výkone správy majetku mesta boli uzatvorené za účelom prenajatia majetku za odplatu. Predmetom nájmu je majetok mesta - nehnuteľnosti zapísané na jednotlivých listoch vlastníctva. Účelom nájmu je užívanie a branie úžitkov z predmetu nájmu. SMMK sa zaväzuje v podmienkach nájmu postupovať pri všetkých úkonoch v súlade s platnými predpismi, v súlade
so Štatútom mesta Košice a s Pravidlami prenajímania majetku mesta Košice a zriaďovania vecných bremien na nehnuteľnom majetku mesta Košice (ďalej Pravidlá prenajímania). Rovnako sa zaväzuje dodržiavať tieto právne predpisy aj v zmluvách o zverení majetku do správy.
1.1 Zmluvy o nájme nebytových priestorov
SMMK (prenajímateľ) prenechal jednotlivým právnym subjektom (ďalej len nájomca) nebytové priestory do užívania za účelom rôznych aktivít. Na užívanie nebytových priestorov prenajímateľ uzatvoril nájomné zmluvy v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších zmien.
Kontrolnej skupine bolo predložených 288 nájomných zmlúv, ktoré uzatvorila SMMK a ktoré boli predložené k evidencii na Magistrát mesta Košice. Prehľad výšky nájomného, celková výmera prenajatej plochy, účel nájmu a dátum účinnosti zmluvy je spracovaný v tabuľke (príloha č. 1). 
1.2 Prijaté opatrenia SMMK
Valné zhromaždenie spoločnosti SMMK na svojom XXXIV. mimoriadnom zasadnutí konanom dňa 16. 03. 2009 schválilo realizáciu opatrení do termínu schválenia novelizácie Pravidiel prenajímania majetku mesta nasledovne:
1.	V záujme urýchleného obsadenia priestorov, od 15. 03. 2009 neuplatňovať dražby na obchodné priestory, resp. v prípade viacerých záujemcov reagujúcich na ponuku, realizovať ekonomicky výhodnejší výber nájomníka.
2.	Nájomcovia, ktorí vydražili vysoké nájomné oproti pravidlám prenajímania, ak nepodpísali dodatok na uplatnenie inflácie, vrátane tých ktorí nepodpísali dodatok na vystavenú infláciu, uplatniť symbolickú infláciu vo výške 1€ pre rok 2009, aby sme si udržali nájomníka v našich objektoch.
3.	V prípade dlhodobého nezáujmu podnikateľských subjektov o nebytové priestory prenajímateľ bude mať možnosť ponúknuť nájomné o 10 – 30 % nižšie ako určujú pravidlá prenajímania majetku mesta Košice, prípadne cenu stanoviť dohodou.
4.	Systémovo doriešiť novelu Pravidiel prenajímania majetku mesta a na základe nášho listu z 20. 11.2008 a stanoviska k úprave Pravidiel prenajímania majetku mesta Košice č.91/09 zo dňa 09. 02. 2009.

Mestské zastupiteľstvo v Košiciach uznesením č. 1172 na svojom XXXVI. rokovaní 
dňa 29.06.2010 schválilo nové Pravidlá prenajímania majetku mesta Košice a zriaďovania vecných bremien na nehnuteľnom majetku mesta Košice s účinnosťou od 10. 08. 2010.
SMMK po schválení nových Pravidiel prenajímania nevykonávala spôsob prenajímania majetku mesta dražbou ani obchodnou verejnou súťažou ako je ustanovené v § 5 Pravidiel prenajímania. 
2.	Nedostatky uzatvorených nájomných zmlúv
2.1 Prenájom parkovacích miest
Prenajímateľ uzatvoril 35 nájomných zmlúv, ktorých predmetom je prenájom parkovacej plochy za účelom parkovania motorového vozidla. Kontrolou bolo zistené, že v 32 prípadoch 
nie je v predmete nájmu definovaná výmera parkovacej plochy.
Pravidlá prenajímania stanovujú minimálnu výšku ročného nájomného za každý aj začatý
m2 podľa účelu využitia a kategórie z hľadiska lokalizácie výhodnosti polohy nebytového priestoru
na území mesta. Pravidlá prenajímania stanovujú minimálnu výšku ročného nájomného 
na 5,- €/m2 za parkovisko, bez ohľadu na kategóriu na celom území mesta.
2.2 Prenájom majetku na umiestnenie reklamných zariadení
Kontrolou bolo zistené, že v dvoch prípadoch uzatvorených zmlúv na umiestnenie reklamného zariadenia nie je uvedená výmera plochy, ktorú zariadenie zaberá. Napr. :
a)	Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 10. 08. 2009 uzatvorená na dobu neurčitú, 
kde nájomcom je spoločnosť Eduinfo, s.r.o.. Predmetom nájmu je umiestnenie reklamných zariadení v budovách Polikliniky KVP na Cottbuskej č. 13 a v Zdravotníckom stredisku 
na Americkej triede č.17. Nájomné je dohodnuté vo výške 2100,- € na rok. 
Dohodnutý počet umiestnených reklamných zariadení je nasledovný:
•	Americká Tr. č. 17:       10 panelov na brožúry a 17 panelov na plagáty,
•	Cottbuská č. 13:            13 panelov na brožúry a 24 panelov na plagáty.
Kontrolou bolo zistené, že veľkosť reklamného panelu na brožúry je 0,96 m2, t.j. 120 x 80 cm, a veľkosť reklamného panelu na plagáty je 0,7 m2, t.j.70x100 cm.
Podľa § 17 ods. 1 Pravidiel prenajímania je ročné nájomné za prenájom majetku mesta
na umiestnenie reklamy bezprostredne na plochu tohto majetku 40,- € za každý aj začatý 
m2 plochy.
Za prenájom 64 reklamných zariadení teda nebola správne dohodnutá cena a predstavuje 
to nižší  príjem v neprospech prenajímateľa o 460,- € ročne. 

b)	Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 18. 09. 2006 uzatvorená na dobu neurčitú,
kde nájomcom je Coordinfo Slovakia, s.r.o. Predmetom nájmu je umiestnenie reklamných zariadení v objektoch nehnuteľností, a to 5 panelov na Cottbuskej č. 13 a 5 panelov na Americkej triede č.17. Účelom nájmu je umiestnenie plošných reklamných panelov 
na chodbách. Nájomné je v zmluve dohodnuté vo výške 99,6 € na rok, t.j. 9,96 € (300,- Sk) 
na rok za 1 reklamný panel.
Kontrolná skupina zamerala pôdorysný priemet reklamného zariadenia a vypočítala plochu 0,22 m2 (110x20 cm). Pri výpočte nájomného vychádzala z plochy pôdorysného priemetu zariadenia a stanovenej ceny 300,- € za každý aj začatý m2 (§ 17 ods. 2 Pravidlá prenajímania). Ročné nájomné predstavuje nižší príjem v neprospech prenajímateľa 
o 2 900,- € ročne.
2.3 Určovanie výšky nájomného
Kontrolou predložených zmlúv o nájme nebytových priestorov bolo zistené, že v časti obsahu zmlúv – „Nájomné“ sa nepojednáva na základe čoho bola dohodnutá výška nájomného a zmluvy nie sú spracované tak, aby bolo zrejmé na základe čoho bola určená výška ceny za m2.

Ďalej bolo kontrolou zistené:
a)	Zmluva o nájme nebytových priestorov č. 543/2010/N,S zo dňa 14. 06. 2010 uzatvorená
 na dobu neurčitú s účinnosťou od 01. 07. 2010, kde nájomcom je advokát JUDr. V.V. Predmetom nájmu je prenájom nebytových priestorov v objekte na Hlavnej č. 70 o celkovej výmere 63,90 m2 a prislúchajúci podiel spoločných priestorov o ploche 15,71 m2. Účelom nájmu je využitie nebytových priestorov na advokátsku kanceláriu. Výška nájomného 
je v zmluve dohodnutá:

•	za nebytový priestor o výmere   63,90 m2 x 43,15 €/m2/rok,  t. j. 2 757,29 €/rok
•	za spoločné priestory o výmere 15,71 m2 x   9,29 €/m2/rok,  t. j.    145,95 €/rok
Nájomné celkom                                                                           2 903,24 €/rok
Podľa § 7 Pravidiel prenajímania je nebytový priestor zaradený do I. Kategórie. Základná výška ročného nájomného za každý aj začatý m2 v I. kategórii je v zmysle § 8 Pravidiel prenajímania:
•	ods. 1 písm. b) obchodné kancelárie 70 €/m2
•	ods. 3 písm. a) servisné priestory 40 % z ceny určenej podľa ods. 1 písm. d) príslušnej kategórie 46 €, t. j. 18,40 €/m2.
Zmluvne dohodnutá výška nájomného nie je v súlade s Pravidlami prenajímania a jeho výška nezodpovedá ani základnej sadzbe nájomného, čo predstavuje nižší príjem v neprospech prenajímateľa o 1 858,9 € ročne. 

b)	Prenajímateľ uzatvoril 85 zmlúv o nájme nebytových priestorov s nájomcami poskytujúcich zdravotnú starostlivosť. Celkom bolo v zdravotníckych zariadeniach uzatvorených 121 nájomných zmlúv.
Kontrolou bolo zistené, že v 28 prípadoch prenajímateľ započítal do výšky nájomného neoprávnene plochu spoločných priestorov. 
Podľa § 2 písm. m) Pravidiel prenajímania spoločnými priestormi v zdravotníckych zariadeniach nie sú čakárne, vyšetrovne, sociálne zariadenia, chodby a schodištia, 
a teda nie sú samostatným predmetom nájmu.
3.	Neoprávnené užívanie majetku mesta
Kontrolnou obhliadkou dvoch objektov zdravotníckych zariadení na ulici Cottbuská č.13 a na Americkej triede č. 17 bolo zistené, že na chodbách je mnoho reklám rôznych veľkostí 
a kancelárskych nástenných tabúľ, pričom nie je možné určiť ich zaradenie.
Ďalej bolo kontrolou zistené:
a)	Pri vstupe do objektu Zdravotníckeho strediska na Americkej triede č. 17 sú umiestnené na stenách dve plošné reklamy. Na jednu z týchto reklám, a to na očnú optiku 
nie je uzatvorená nájomná zmluva. V objekte sú prenajaté nebytové priestory pre očnú optiku spoločnosti YARATEA, s.r.o. Veľkosť reklamnej plochy je 9,35 m2, t.j. 170x550 cm, čo podľa 
§ 17 ods. 1 Pravidiel prenajímania činí únik ročného nájomného v neprospech prenajímateľa 400,- € na rok. 
Ďalej bolo zistené, že spoločnosť YARATEA, s.r.o. má umiestnenú reklamu na očnú optiku 
aj na vonkajšej stene objektu Polikliniky KVP na ulici Cottbuská č. 13. V objekte 
má spoločnosť prenajaté nebytové priestory pre zdravotnícke zariadenie očnej optiky. Z dôvodu nedostupnosti k reklamnému zariadeniu umiestneného vo výške nebolo možné zistiť plochu, ktoré zariadenie zaberá. Ani v tomto prípade nie je uzatvorená nájomná zmluva 
na reklamu.
b)	Na vonkajšej stene objektu na Americkej triede č. 17 sú vyvesené dve reklamné zariadenia o veľkosti 70x300 cm. Obhliadkou nebolo možné zistiť komu tieto zariadenia patria. Únik ročného nájomného, podľa § 17 ods. 1 Pravidiel prenajímania v neprospech prenajímateľa 
je 240,- € na rok. 

c)	V spoločných priestoroch objektu na Americkej triede č. 17 sú umiestnené reklamné skrine o veľkosti 110x110 cm a 60x170 cm. Bolo zistené, že reklamné skrine prislúchajú nájomcovi – A. L. LB Press,  ktorý má v objekte prenajaté nebytové priestory za účelom prevádzkovania stánku, ale za tieto reklamné skrine neplatí. Únik ročného nájomného podľa § 17 ods. 1 Pravidiel prenajímania v neprospech prenajímateľa je 160,- € na rok.

4.	Dodržiavanie účelu nájmu
Kontrolná skupina vykonala obhliadku niekoľkých vybraných prenajatých nebytových priestorov, aby zistila dodržiavanie účelu nájmu. Bolo zistené, že v objekte Hlavná č.70 
sú na prízemí prenajaté nebytové priestory na iný účel ako je dohodnuté v zmluve.
Zmluva o nájme nebytových priestorov č. 521/2008/N zo dňa 27. 03. 2008 bola uzatvorená na dobu neurčitú s účinnosťou od 01. 04. 2008, kde nájomcom je spoločnosť Dekameron, s.r.o. V zmluve je ako predmet nájmu uvedený prenájom nebytových priestorov v objekte na Hlavnej
 č. 70 na prízemí, o celkovej výmere 25 m2.  Dohodnutý účel využitia nebytových priestorov je na skladové a výrobné priestory, predaj potravinárskeho tovaru. Ročné nájomné bolo dohodnuté vo výške 35 000,- Sk (1 161,8 €) na rok. Dodatkom č. 1 k zmluve zo dňa 02. 12. 2008 sa dopĺňajú platby v duálnom ocenení. Dodatkom č. 2 k zmluve zo dňa 03. 02. 2009 a Dodatkom č. 3 
k zmluve zo dňa 04. 02. 2010 sa upravuje výška nájomného započítaním o mieru inflácie. 
Nájomca listom zo dňa 24. 06. 2010 požiadal prenajímateľa o povolenie stavebných úprav v prenajatých priestoroch. Dodatkom č. 4 k zmluve zo dňa 16. 08. 2010 bola zmenená výmera nebytových priestorov na celkovú plochu 56,90 m2. Zároveň uvedeným dodatkom, vzhľadom na rozšírenie predmetu nájmu, je zmenená výška ročného nájomného na 2 859,7 €. Dodatkom č. 5 k zmluve zo dňa 16. 02. 2011 sa upravuje výška nájomného o mieru inflácie. Na základe vykonanej obhliadky a zistenia, že v skutočnosti je tento nebytový priestor prenajatý na účel iný, ako je uvedené v zmluve, požiadala spoločnosť Dekameron, s.r.o. listom zo dňa 25. 05. 2011 prenajímateľa o zmenu účelu prevádzky. Zároveň v liste uvádza, že bol vybudovaný k nebytovým priestorom ďalší vstup cez objekt Hlavná č. 72. 
Dodatkom č. 6 k zmluve zo dňa 26. 05. 2011 bol zmenený účel využitia nebytových priestorov podľa reálneho stavu. Zároveň je uvedeným dodatkom zmenená výška nájmu nasledovne:

•	priestor kaviarne o výmere            20,00 m2 x 93,00 €/m2/rok,  t. j.  1 860 €
•	spoločenská miestnosť o výmere  36,90 m2 x 50,00 €/m2/rok,  t. j.  1 845 €
Ročné nájomné celkom                                                                  3 705 €/rok
Výška nájomného bola stanovená v súlade s Pravidlami prenajímania.
Záver
Z uvedených kontrolných zistení vyplýva:
•	nedostatočná kontrola dodržiavania účelu prenajatých nebytových priestorov,
•	nedôsledné zhromažďovanie podkladov o nebytových priestoroch potrebných k vypracovaniu zmlúv,
•	nedostatočná pozornosť pri spracovaní a uzatváraní zmlúv o nájme nebytových priestorov,
•	nedodržiavanie Pravidiel prenajímania majetku mesta Košice a zriaďovania vecných bremien na nehnuteľnom majetku mesta Košice.

Správe majetku mesta Košice, s.r.o. sa odporúča prehodnotiť zmluvy o nájme nebytových priestoroch po obsahovej a formálnej stránke.

Kontrolovaný subjekt má predložiť prijaté opatrenia v termín do 17. 06. 2011.

Košice, 09. 06. 2011

								Ing. Hana Jakubíková
						    	     Hlavný kontrolór mesta Košice

-Text správy neprešiel jazykovou úpravou -